广西南宁将成为今年中国第一个取消商品房预售制度的试点城市！1月23日，上述消息震惊了当地房地产市场。根据南宁市房地产管理局政府信息网的数据，1月24日商品房交易量仅为38套，较上一天平均交易量超过200套下降近80%。
       在一些分析师看来，由于开发商没有足够的资金继续建造房屋，南宁的商品房市场很可能长期严重缺乏开发，导致供应过剩，促进当地房价的上涨。与房地产密切相关的当地行业也将受到巨大打击。
       然而，昨天（1月25日），广西壮族自治区住房和城乡建设部表示，取消商品房预售制度的试点细则仍处于初步制定阶段，尚未正式发布。
        南宁引爆楼市深水炸弹
       1月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。
       25日，广西壮族自治区住房和城乡发展部办公室进一步向《国家商业日报》证实，上述取消商品房预售的试点制度尚未正式制定和颁布，仍处于初步制定细则的阶段。在建设部和建设部的共同指导下，南宁市有关政府将结合南宁市的具体情况，制定和颁布制度的具体规则和发布时间。
       然而，上述消息仍然让开发商感到震惊。一家在当地开发商品房的大型房地产企业品牌部副总监表示，如果南宁未来真的想取消预售制度，相当于引爆一枚深水炸弹，其实力是正式物业税的十倍。
       认为，取消商品房预售制度不仅使公司无法使用预售开发项目，而且使整个项目的资金回收时间延长一年。开发商将承担更多的融资成本和风险，因为资本周转时间。
       国家统计局数据显示，2009年全国房地产行业57128亿元开发资金来源中，商品房存款和预收款15914亿元，占总资金来源的25%。
        成交量暴跌是巧合吗？
       巧合的是，南宁市房地产管理局政府信息网的数据显示，1月24日商品房成交量仅为38套，较前200多套商品房日均成交量下降近80%。
       南宁冠宇房地产经纪有限公司负责人邓勇表示，截至2009年底，南宁房地产市场平均价格稳定在5000元/平方米左右，是近年来的高价。然而，南宁的普通买家倾向于购买平均价格不超过4500/平方米的中低端房屋。
       在南宁市场发挥主导作用的大型外国房地产品牌开发商更倾向于大规模建设中高端项目。取消预售住房制度，使开发商预售、竣工、交付资金运营模式崩溃。
       中原房地产分析师季峰表示，开发商原有资本运营模式的崩溃将进一步减少南宁当地房地产市场的供应，导致房价上涨。虽然一些开发商在短期内会因为资金短缺而降价出售房屋，但当地市场的供应稀缺注定是中长期的，这可能导致商品房的长期上涨。
       据邓勇介绍，南宁房地产二手房流通率很低，只有3%。从新房竣工交付到取得产权证，很多房子的周期从2年到5年到6年不等。
       二手房流通缓慢，使得当地市场难以依靠二手房来填补新房供应不足的空白。
       然而，佑威房地产研究中心副主任陆骑林认为，从长远来看，取消商品房预售制度仍然大于弊。商品房预售制度取消后，所有新建商品房将以现有房屋的形式出售，部分解决房屋质量、入住时间等问题。
        新闻资料
       商品房预售制
       商品房预售制度是指房地产开发企业与买方约定，买方应支付定金或预付款，并在未来一定日期内拥有现有房屋的房地产交易行为。其本质是房屋期货交易，只是房屋期货合同。
       预售制的缺点
       在商品房预售制度下，房地产开发商不仅可以以低成本使用银行资金，无息占用买方的预付款和承包商的预付款，而且不需要承担房屋的库存成本。预售制度的缺点是，当开发商提前收到预付款，提前收回大部分甚至全部成本时，他们不用担心，通过囤积奇怪的方式促进房价上涨，房价上涨为开发商更方便地收取下一个项目预付款创造条件，因为在房价上涨的过程中，在心理推动下，人们未来房价增值预期将推动房价创下新高。
        国外房屋预售
       国外也有房屋预售。在美国，房屋预售基本上发生在房地产市场比较“热”的地方。业主愿意支付预售款的原因是：房地产市场火热，预期的房价上涨比较确定；预售款占总房价的比例比较小，如果因对建成后的房屋不满意或者其他原因想要退房，风险和损失都不大。对开发商而言，房屋预售可以减少市场成本和提高资金流转速度，而可能的损失是预售价与建成后房价之间的差值。